深圳又一巨无霸 旧改失效!用地超69万平,“湾区全域智城”内

近日，宝安107发展带潭头片区城市更新单元公告计划失效，这已是宝安今年第二个宣告失效的城市更新项目。

该更新单元位于于宝安区松岗街道，深圳市潭头股份合作公司作为申报主体。拆除范围用地面积达697,946平方米。

该项目原被列入《2022年深圳市宝安区城市更新单元计划第二批计划》。依据规定，该更新单元计划有效期设定为3年，自2022年9月9日起，至2025年9月8日截止。

然而，在计划有效期内，该更新单元规划未获得市政府或其授权机构的批准。按照相关公告要求，此更新单元计划正式失效，后续相关工作及手续办理也将不再推进。

若相关区域后续仍有实施城市更新的需求，则需按照城市更新相关政策重新开展计划申报等一系列工作。此前政府针对该项目已开展的有关核查与审批工作，将不再作为今后相关工作的参考依据。

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此项目在2024年9月份，进行了1年期的延期。

资料显示，该项目由华润集团负责开发建设，华润集团拟对潭头片区进行规划统筹，用地面积高达435万㎡，拆除用地面积约198.37万㎡，规划总建面约740万㎡，以打造华润未来产业园为目标，定位为“深圳西北中心，湾区全域智城”。（具体以实际为准）

2024年的延期公告

项目拆除范围用地面积达697,946平方米，更新方向包括居住用地、普通工业用地、商业用地和新型产业用地等，其中新型产业用地面积不超过最终批准工业开发建设用地面积的20%。

拆除重建范围内需落实不少于170381平方米公共利益用地，包括防护绿带、城市道路、公共绿地、教育及文体设施用地等。

本更新单元整合了原潭头片区（一）和（二）城市更新单元及增补范围。

2022年8月，宝安区城市更新管理局就拟增补范围进行了更新意愿公示。

107发展带潭头片区（一）单元拆除范围344117.9平方米，于2019年列入计划，拟更新为居住、M1、商业和M0功能，公共利益用地不少于71076.6平方米，贡献率约20.7%，同时须配建五星级酒店一处。

潭头片区（二）单元拆除范围296062平方米，2020年列入计划，拟更新为居住、M1、商业和M0功能，M0比例不超过20%，公共利益用地不少于85384.33平方米，含绿地、道路及教育设施等，并须配建110kv变电站一座，贡献率不少于28.8%。

潭头股份合作公司申请将上述两项目合并，并增补拆除范围57770平方米，合并后单元更名为“宝安区松岗街道107发展带潭头片区城市更新单元”。

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在2023年底，宝安还组织开展了《深圳市宝安西部中心潭头-后亭片区城市设计国际咨询》，为该片区的发展擘画宏伟蓝图；该城市更新项目就在潭头片区范围内。

截图：滨海宝安

西部中心潭头-后亭片区（以下简称“场地”）位于西部中心内，占地约5.9平方公里，作为深圳城市中心体系的“最后一块拼图”，是实现深圳都市圈发展战略，建立深圳西部发展支点的重要载体。

整个片区项目鸟瞰效果图，设计图之一（以官方公布的图为准）

从设计方案的具体内容来看，在宝安大道以东区域，将以潭头渠作为活力纽带，精心打造滨水品质生活住区。

这里不仅会提供丰富多样的住宅产品，满足不同人群的居住需求，还将配备完备的教育、医疗等城市配套设施，让居民享受到便捷、舒适的生活。

倘若未来这一片区按照设计方案顺利建成，将以崭新的姿态亮相，或成为深圳西部一颗璀璨的明珠。

潭头片区整体改造设计图之一（以官方公布的图为准）

片区设计图之一（以官方公布的图为准）

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如今，潭头片区城市更新单元宣告失效，该旧改的继续推进将是个未知数。

自2022年至今，据不完全统计，已有超过20个旧改项目相继宣告失效。

城市更新单元计划有效期管理有着明确的规定。简单来讲，经相关部门批准的更新单元计划，自正式公告之日起便进入为期两年的“倒计时”。在这两年时间里，规划未能获得批复，那么该计划将自动失效。

不过，考虑到项目推进过程中可能存在的各种复杂因素，也给予了一定的缓冲空间——项目方可申请延期一年。但在延期后的这一年里，规划依旧未能获批，那便意味着这个项目失去了在短期内继续推进的机会。

值得一提的是，按照规定，失效项目在接下来的3年内不得再次纳入城市更新计划。等于前期投入的所有工作相当于打水漂了。

有业内人士指出，一个项目如果长期都未能顺利进入下一步推进阶段，这说明发商在推动项目的意愿并不强烈。其背后原因，很可能是项目的经济可行性较差，在成本投入与预期收益的精细核算中，难以达到一个理想的平衡点，导致开发商觉得“算不过账来”，暂停项目的推进。

从目前已知的失效项目分布情况来看，宝安区和龙岗区成为了失效项目较多的区域。

其中，宝安区截至目前已有12个项目宣告失效；仅在2024年，就有5个项目无奈“折戟”。

以今年为例，除了备受关注的107发展带潭头片区城市更新单元计划失效外，西乡牛湾旧村改造项目也未能逃脱失效的命运。

不过，该项目有着独特之处，其规划用途并非传统的居住或商业开发，而是定位为体育用地、文化设施用地以及道路等公共设施建设用地。

本文信息仅供参考，具体以实际为准

来源：咚咚找房