一平米猛涨1.6万!大前海集体“喊涨”了?

大前海新房率先涨价了？

日前，大前海三盘前海时代尊府三期、观山海家园、会展湾雍境名邸等项目的新批房源先后取证，整理发现，三盘的备案价均有不同幅度上调，有盘甚至涨约1.6万/㎡！

具体来看：

会展湾雍境名邸的备案价4.8万/㎡（4月批）→5万/㎡，上调约2000元/㎡；

观山海家园的备案价8.6万/㎡（4月批）→9.6万/㎡，上调约1万/㎡（本批均为138㎡的大户型产品）；

前海时代尊府备案价9.8万（2024年3月批）→11.4万/㎡，上调约1.6万/㎡（同面积段产品对比）。

现在深圳楼市还在调整阶段，大部分新盘还在以价换量品优惠的时候，大前海多盘却开始涨价，买房人会愿意买单吗？

备案价涨约1.6万/㎡

开发商飘了还是营销噱头？

前段时间桂湾卖地，把市场都搅热了。

就在大家纷纷预测这个新地块要卖到10多万时，1.6公里开外的楼盘竟然借势偷偷涨价了，看来卖地给了开发商极大的勇气。

这个涨价楼盘就是前段时间因“外墙玻璃”闹出不少风波的前海时代尊府。

据悉，此次备案的是项目53-3栋房源，共171套89-190㎡户型，备案均价11.37万/㎡，目前折扣信息还未释放。

上一次推相同户型是在2024年3月，当时卖的是53-1和53-2栋，备案均价9.8万/㎡。

时隔一年半左右，备案价涨了约1.6万/㎡。

涨价总得有个理由吧，要么市场好了，要么就是户型或者位置更好？

很显然前面两点都不是，而从位置来看，这次推出的房源确实要比53-1和53-2栋要靠近端头一些，但也仅限西南向能够夹缝看河（桂湾公园河景），东南向因为靠近58楼，整体的楼间距和视野都要比之前的产品更差一些。

前海时代尊府对外宣称是整个小区，也是整个前海最低门槛的商品住宅上车户型。

但是在我看来，似乎却是产品错配了。

首先，前海时代立项较早，不属于新规设计户型，实际使用率只有73-75%，89㎡的实用率大概只有66㎡左右，在现在的新房市场，没有任何竞争力；

其次，89㎡的总价并不低，按照这一批的备案情况，普遍也要900-1000多万，花这个钱买个套内60多平的房子，如果单纯当作豪宅圈层的敲门砖，那么很可能人家也瞧不上；

如果是长线投资，那别忘了前海新宅地旁边，有700多套深业云海湾的人才房，10年期满后，你的小户型也不稀缺了。更何况人家还是花一半价格买的房子，随便卖个前海最低价都是赚的，而你花一千万能不被套吗。

2023年至今前海时代尊府先后经历多次开盘，虽然整体去化都比较不错，但随着此前一些交付问题的出现，品牌口碑也有所下滑，所以后续开盘的成绩也每况愈下。

据查询，截至2025年7月24日，项目53、55、58、60栋都有房源没有备案，尤其今年4月份开盘的那一批房源，当时不少媒体宣传现场销售了9成，而如今3个月过去了，已备案+签认购书的房源占比仅仅只有8成。

图源丨深房查

所以，前海时代尊府这一次高调涨价，你觉得是开发商飘了还是营销噱头呢？

半年加推4次

是太好卖了，房价猛涨1万？

频繁加推的观山海家园，这一次又取证了。

从2024年底至今，观山海家园已经第4次获批预售许可证，从历次的取证情况来看，每次有新品备案，价格都有微涨。但这次直接强势拉涨，单价幅度达1万/㎡。

本次拿出的是4栋1、2单元的小高层楼王单位，64套房源清一色的138㎡户型。据悉，这批房源将于7月26日（本周日）直接选房，开盘折扣约92折（开盘3个98折，准时签约再享99*99折），折后均价约8.86万/㎡。

算完折扣后，仍比前期房源备案价还贵。（前期折扣92折、94折不等）

曾经被网友戏称为前海新房“房价刺客”的观山海家园，哪来涨价的底气？分析来看，可能有以下两点：

一方面，本批产品配置升级，17层小高层、板楼设计、2梯2户布局带独立电梯厅，户型纯粹，加之本身低容积，总体来说高舒适度更高。

不过，本批楼栋处于小区的东南角，户型虽然南北通透，但视野面一般：东北面与3栋对视，西南面或被5栋（25层）遮挡。

另一方面，观山海家园前三批所推房源虽然整体去化不到7成，不过在片区的来看表现尚可。今年上半年是前海新房的销售面积、销售金额双冠王（来源克尔瑞数据）。

你觉得这两点能撑起的TA猛涨1万/㎡吗？

前批去化仅5%

新房备案仍涨2000元/㎡

位于沙井的会展湾雍境名邸，则是大前海片区的刚需盘。

4月30日，会展湾雍境名邸首批房源备案，共推出195套建面约80-92㎡的住宅产品，备案价约4.8万/㎡，开盘除了前期登记优惠就只有99折优惠。

对于这个价格，市场似乎并不买账，入市近3个月会展湾雍境名邸的去化率仅有5%，其中，实际已备案的仅有8套。

图|源于行舟深房

本批房源在原来的基础上涨2000元/㎡，开发商仍“坚守”价格不放松。据悉，会展湾雍境名邸第二批房源的开盘折扣为98折，折后均价约4.9万/㎡。

值得注意的是，项目一路之隔的大一期——会展湾雍境花园，去年的实际成交均价是4.4万/㎡。相比之下，这批的价格贵了5000元/㎡。

若对比同片区的卓越前海未来城（与项目地铁一站之隔），该项目开盘折后均价4万/㎡左右，与项目更是相差近9000元/㎡。

一站之隔，你会怎么选呢？