房价何时见底?关键看二手房这两个指标

这个话题，都很关心、也很敏感！

孟晓苏提出2个指标：是否出现面粉贵过面包的情况，法拍房能否控制住。笔者认为，第一个指标太片面了。当下是存量时代，新房严重缩量，“点状热、片状冷”是新常态，新盘相互内卷，还把存量往地上踩，热点地块既无法代表整体地市，也无法托起楼市。

比如，上海这几年地王不断涌现，但地王对整体地市、楼市的代表性很差。地王涌现的同时，上海的二手房价格，自2022年四季度以来，下跌近三年。二手房交易占比75%的情况下，新增地价再怎么反弹，但二手房价格跌跌不休，很难讲地王涌现是见底的前兆。

数据来源：克而瑞地产研究

工抵房、法拍房等，会导致本来稳定的价格锚受损，确实是一个好指标，它反应的是价格体系是否会受到法拍房、工抵房这样的黑天鹅冲击。剖析法拍房的微观案例，背后反应的是居民就业和收入的态势、企业资金链等基本面的变化，这些是房价稳定的宏观基础。

但我认为，法拍房太小众，代表性也不足。房价能否见底，不能看新房，关键看二手房：

一是，二手房挂牌量是否见顶，或者新增挂牌量是否小于新增交易量；

二是，二手房挂盘价与成交价的差距，即议价空间，是否能持续收窄。

市场已进入存量时代，决定市场整体价格稳定与否的，就是二手房。

怎么理解？

首先，各个城市二手房交易量、库存量（挂牌量）均大于新房。

其次，多数新房买家，先卖掉二手房才能买新房。二手房价格持续下跌，导致二手房卖不掉、不好卖，或只能以更低价格卖掉，直接影响新房交易，导致置换受阻，新房价格也难以稳定。

再次，新房最终会成为二手房，二手不稳，冲击预期，新房交易也受冲击，预期转弱，新房价格也不稳。

近期，新房价格跌幅扩大，很大程度上与二手房价跌幅扩大有关，置换受阻效应和预期转弱效应都有。

数据来源：wind

目前来看，各地二手房挂牌量多数仍在上升、创新高，即便市场最健康的上海，也概莫能外，意味着每月挂牌大于销售。而且，各个城市二手房交易存在5%-15%不等的议价空间，买方有绝对的话语权，多数小区仍遵循“非最低价不成交”“下一套价格比上一套低”的原则。

2025年9月，百城二手房挂牌量达258.42万套，同比去年增长10.44%（来自安居客）。

2025年9月，重点14城二手住宅挂牌量约202万套，同比下降13.06%。自5月以来，挂牌量已连续4个月上升，但近两月涨势相对温和（麟评大数据）。

2025年6月底，广州二手房挂盘突破19万套，若包含其他渠道及法拍房，实际在售房源可能超过20万套（贝壳平台）。

数据来源：上海链家

甚至，一些认为保值性高的核心区住宅，近期价格也在回调。

从这个角度看，价格见底难以成立。

不过，近期有一些好迹象：

比如，告别了恐慌式挂牌，二手房挂牌量的增幅下降了。

比如，挂牌房源撤牌增加，不愿意大尺度降价了。

比如，低总价二手房源快速消化后，议价空间收窄。

比如，房价下跌、租赁需求增长，由卖转租的房源增加。

从数据看，房价告别急速下跌，可能进入到探底、触底的阶段。

房价收入比，也是衡量房价是否见底的一个指标。

简单讲，一个城市房价收入比降到6左右，即家庭6年的收入可以买一套房，则房价继续下跌的空间不大了。机构统计，2025上半年百城房价收入比为10.0，2019年以来呈现年年下滑局面，较2029年下降两成（26.8%）。上半年，一二三四线房价收入比分别为25.4、10.5、7.4。

表：2019-2025年上半年百城房价收入比不同区间的城市数

数据来源：麟评居住大数据研究院

从上表看，尽管近年来房价下跌了不少，但一二三四线城市的房价收入比仍旧比较高。不过，降到10以下的城市，越来越多了，似乎也印证了上面的观点，即探底和触底的阶段。

部分城市的房价收入比，已经降到了6以下，比如株洲、遵义、桂林、北海、德阳、淄博、鄂尔多斯、潍坊、常德、岳阳、许昌、周口、银川、延安、南充等，房价收入比在4.1-6.2之间。

但是，如果看下图的话，这些城市的二手房价，无一例外还在持续下跌。而且，2024年的跌幅普遍比2023年大，2025年以来的跌幅尽管减缓了，但并不很明显，继续下跌的态势依然保持着。事实上，这些城市新房的价格，也在持续下跌，且9月份的跌幅还扩大了。

表：部分三四线城市24年以来二手住房价格环比指数

数据来源：wind

可见，影响房价见底的因素太多元了，包括人口流入流出、老龄化，存量房多寡（以户均住房套数衡量），居民支付能力等。那么，为何房价收入比降到6以下了，房价仍无法止跌呢？

这就需要区分住房的资产属性（上半场）和居住属性（下半场）。上半场的资产属性下，商品房的购买对象，是有支付能力、敢加杠杆的中高收入者，而不是由所有无房户构成的“潜力池”。因此，在房价收入比高的离谱时（如2016-2021年），房价仍持续上涨。

以深圳为例，2015-2021年，深圳房价收入比从25倍升至近40倍，全国最高。但是，深圳的商品房与居住在城中村的1000万人口中的绝大部分没关系，与三年内就业大学生的大部分也没关系。与什么有关呢？就是金融业、互联网、律师和咨询等高收入人群有关。

拿着部分人的薪酬算，房价收入比就是合理的。即便不合理，但“杠杆加持”抬升了一个人的购买力，比如首付不够可以用杠杆、月供不够也可以用杠杆。这下房价收入比也合理了。

进入下半场，住房回归居住属性，成了大宗消费品，购买对象除了少数高收入人群外，就是所有无房户构成的“潜力池”了。不过，拿2023年的城镇人均可支配收入“五等分”为例，即便是以中间收入组3.2万元/年的收入、1-9月份全国城镇新房价格为10048元/平方米来计算，房价收入比也超过了10倍。中间偏下、低收入组的房价收入比分别为16和36倍。

表：2023年全国居民五等份收入分组不同组的收入水平

数据来源：《2023年国民经济和社会发展统计公报》

这就是为何，前面讲的那么多三四线城市，房价收入比降至6以内了，但还是难以止跌，因为房子的购买对象，从原来的高收入者、投资者转向一般收入者、消费者，但后者的收入还是负担不起。或者讲，从资产属性逆转到居住属性，资产挤泡沫了，绝对价格下跌了不少，但这是超高位上的回落，并非基于潜在消费者收入的调整，这是房价见底的关键问题。

这也是为何，一二线城市房价跌幅更大。因为，这些城市的住房需求，转向了新市民、新就业大学生、外来人口。但这部分人的收入不高，受地产、金融、互联网、消费等行业收缩的影响更大，而这些城市房价的绝对水平依然高，导致这个群体的房价收入比没降多少。

我们曾经想通过大规模建设配售型保障房来解决这个问题。它直面了一个残酷的现实，即从资产属性到居住属性后，原来投资需求退潮后导致的过剩，中等、中低收入者根本接不住。因此，通过价格只有商品房价一半的配售房，来匹配中等、中低收入者的收入。

或者叫，修复房价收入比到健康的水平，但是这也意味着，投资需求退潮后导致的庞大的卖盘，无人接盘了，这也是近年来房价下跌的重要原因；当然，我们也正在通过修复无房户的收入水平来匹配房价，比如针对生育、养育、教育的补贴，提高兜底保障的水平，强化就业保障等。这是个较长的过程。两端一起发力，才能从触底、探底，最后到见底。

来源：李宇嘉地产笔记