翰熙典居取证!单价8字头起买科技园!

最新消息：翰熙典居已取证！首推2栋三、四单元，建面约105㎡3房2卫、120㎡3+1房2卫、140㎡3+1房2卫。

105㎡户型折后总价约894万起，折后单价8.5万起

120㎡户型折后总价约1038万起，折后单价8.6万起

140㎡户型折后总价约1457万起，折后单价10.4万起

上述价格为9折折后价，项目备案均价11万/㎡出头，折后均价10万/㎡出头，一批房源9字头，更有部分单位低至8字头起。完成冻资30万后可率先锁定开盘当天购房9折优惠。

说实话，不到900万能买科技园核心地段的3房新房，还是非常香的一件事。

毕竟翰熙典居不止案名独特，地段也很稀缺。直白讲，翰熙典居是目前深圳所有在售新房（含即将开盘，顺销、尾盘）中，综合配套配置最顶级的，不服来辩。毕竟死磕深圳房产17年，乐乐的观点够犀利。

优劣势分析

优势

1、区位完全不掺水分，真正属于南山中心区科技园核心地段，深大南门、腾讯总部旁。

深圳湾万象城、万象天地、海岸城、深圳湾体育中心、即将建成的深圳湾文化广场.....都属于全国一梯队级别的商业文化配套。

翰熙典居项目东侧，就是地铁9号线深大南站，同时在建地铁15号线，也是深圳首条地铁环线，预计2028年开通，直接串联起南山、前海、宝中。

现阶段，翰熙典居的区位，能秒杀前海妈湾、前海南、赤湾、西丽、同乐、南头片区，可以说在深圳搞钱第一区，都具备唯一性。

2、“三高优势”——紧靠科技园南区，除了腾讯滨海大厦总部，还有深圳市产业软件基地、百度国际大厦等高新技术企业规模聚集，直接近距离吸引高收入改善群体高度关注。房子都盖到主要购买力的办公室门前了，这广告效应比刷短视频还要给力。

3、优质学区。项目附近的小学是南二外学府一小，初中是南二外学府中学，南山老牌的传统名校了，要是能进ZDB，还能秒了海德的PTB，升学压力在南二外内部还是有优势，对优质教育资源稀缺的深圳来说，那就是非常优质了。

翰熙典居，果然会玩谐音梗——又罕（见）、又稀（有）。

劣势

1、由于是旧改项目，加上地处深圳核心地段，土地集约利用效率高、开发强度大，项目容积率较高，不过乐乐也实地看了，毕竟在科技园办公核心区，翰熙典居与周边整体公建立面比，一下就有了后花园的感觉。

而且这批首推建面105-140㎡的中大户型，按照开发商的说法是新规户型，得房率市场预估能在90%左右，当然具体实感。

2、部分楼栋临路，比如这次首推的2栋，楼下是白石路，还有地铁15号线在建工程，可能受马路车流噪音影响较直接，但从另一个角度看，肯定也是项目整体性价比最高的房源，对预算有限的朋友很友好。

3、整个项目包含了住宅、商业、酒店、办公多形态物业，可能部分影响到居住纯粹度，此外整个项目大概有3030套房，其中住宅商品房数量714套，保障房791套、回迁房1525套，车位2600个，体量还是蛮大的，车位也比较紧张，不过在科技园核心区这么稀缺的地段，这么久没有新房供应，还是有很强竞争力。你要买科技园次新房，未来可选的标的无非就是他了。

市场环境

说完了项目优劣势，再来说说南山目前新房市场情况，这才刚6月初，各路诸侯就已经杀红了眼。

乐有家研究中心近期不完全统计，6月份深圳预计入市的10个新房楼盘，一半都在南山，而且统统都是3-4房的中大户型，妥妥都是高客单价的现金流产品，明显针对的客群，也都是南山的高收入群体。

毕竟不少开发商，特别是上市企业，承载着半年业绩披露的压力，这个时候再不抓紧卖，股东那边都说不过去。

可以这么说，只有南山中大户型的房子，才是现在地产圈最能捞金的资产。只有南山能创造高收入的科技人才，才是当下楼市的确定性买家。

比如腾讯员工，按腾讯2024年年报，一年增员5141名，涨幅达4.88%，总酬金成本为1128亿元，一年上升4.74%。虽然增员名额不一定全在深圳，但深圳总部的员工是占了大头，都是南山房产强劲的潜在购买力。

可以说，临近年中，深圳还是诚意满满，一边加速推地入市，一边直接拽着核心区的楼盘推货，刺激需求。

6月才刚开头，南山5个项目均传出入市的风声，除了云启源境明日就要抢跑，湾啟紫荆府2栋加推房源也在传即将取证，前海时代加推的房源吹风入市，慢了一个身位的同乐公馆，也筹谋尽快在6月底搞上一波。

基础信息

聚焦翰熙典居，乐乐整理了项目的基础资料：

项目总投资83.56亿元，总占地约7万㎡，总建面约36.9万㎡，包含住宅约25万㎡，商办及酒店约10.6万㎡。整个项目有约3030套住宅，包括商品房714套、保障房791套、回迁房1525套，车位共2600个。

该项目分三期进行建设（以下数据来源：深圳市规土委）。

01地块：规划3栋44层、55层、55层超高层住宅（1栋一、二、三单元），以及1栋幼儿园（4栋）。

总户数1038户，包括保障性住房612户、回迁房179户、可售商品房247户，停车位834个。

02地块：规划3栋53层、51层、53层超高层住宅（2栋一、三、四单元），以及1栋办公楼（2栋二单元）。

总户数872户，包括回迁房544户，可售商品房328户，停车位747个。

03地块：规划2栋53层、53层超高层住宅（3栋一、二单元），以及1栋办公+酒店物业。

总户数1120户，包括回迁房981户、可售商品房139户，停车位1019个。

据开发商消息，将首推02地块，也就是2栋三、四单元，3梯5户，建面约105㎡3房2卫、120㎡3+1房2卫、140㎡3+1房2卫，预计2027年精装交付。

户型分析

具体看，本次首推的02地块，整体位于项目的东北区域，四单元的位置相对比三单元好一些，面积段主要是105-120-140㎡3-4房。

105㎡A1户型：位于三单元03梯腿，3房2卫、典型的双龙抱珠格局、入户带玄关，朝东向，阳台开间6.5米，客餐厅面积约23㎡，主卧套房约16㎡，主客卧分开私密性好。

105㎡A2户型：位于四单元03梯腿，3房2卫、也是双龙抱珠格局，朝南向，只是和105㎡A1户型朝向不同，其他格局保持一致。

105㎡B户型：位于三单元02、06梯腿，3房2卫、竖厅格局，06梯腿朝小区内部，02梯腿朝东，相对来说是这一次性价比最高的户型。

120㎡B户型：位于三单元05梯腿、四单元01、02、05梯腿，朝东朝南都有分布，3+1房2卫，主卧面积达30多㎡，主卧一侧的衣帽间+阳台进深1.6米，开间4米多，可改+1房。不过阳台开间约6.15米，没有105㎡户型有优势。

120㎡C户型：位于三单元01梯腿，3+1房2卫，朝北向，这一个户型衣帽间+阳台也可改+1房，而且改造后独立性与私密性比120㎡B户型要好，与主卧完全区隔。

140㎡户型：位于四单元06梯腿，3+1房2卫，朝西南向，南北通透、三面采光，横厅面积32㎡、主卧面积40㎡，北向双次卧、双卫生间，衣帽间近10㎡可改+1房，是小区内终极改善的产品。

选筹分析

最近南山太多优质项目出来，很多人会纠结怎么选。萝卜青菜各有所爱，对客户所言，无非就是选择符合自己预算范围内，最适合自己的房子。

如果要选翰熙典居，乐乐也给出自己的几点选筹建议：

1、科技园/前海高薪群体、重视教育质量的家庭，完全可以考虑在这一核心地段置业，缩短通勤、孩子上学的时间，改善生活质量。

2、周边小区基本都是楼龄较老的小区，改善型买家要换房，基本也只有翰熙典居可以选，片区内相对较新的二手竞品，也就是阳光粤海花园、厚德品园，可能阳光粤海能够在户型上有一定竞争力，80-90多㎡做3房，但是二手成本确实比新房高一些，再加上这次翰熙典居部分房源价格算是比较惊喜，可以说改善上车的话，还是有得挑。

（阳光粤海约95㎡3房）

3、如果要长期投资的话，我们需要关注到小区的竞争格局，以及未来可能发生的市场变化，包括新品的推出。

周边房价案例

当然评估翰熙典居值不值得买，周边新房二手房价格参考很重要，乐乐依托乐有家研究中心的能力也做了盘点。

今年厚德品园、阳光粤海的成交均价差不多在8.7万/㎡左右，周边相对高一点的海阔天空雅居就超过了10万/㎡，不过海阔天空雅居的居住品质更纯粹一些，学林雅苑楼龄相对老一些，成交价差不多在7.3万/㎡左右。

按照市场全量来看，去年阳光粤海、海阔天空雅居一直是周边买家心头的香饽饽，今年也许是翰熙典居入市的冲击，更多买家也在等待科技园新盘带来的市场变化，交易量就下来了。

来源：乐有家研究中心