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南山又一大旧改最新规划公布!容积率大降,保障房和学校不建了

发布时间：2026-06-11 17:51 来源：搜狐焦点深圳站

近日，《南山区招商街道爱榕园片区城市更新单元规划（草案）》公开展示，该项目是2024年深圳唯一一个立项的旧住宅区改造项目，这意味着，这个备受关注的蛇口旧住宅区改造项目，快要从图纸走向现实了。

爱榕园片区位于南山区招商街道，后海大道与工业八路交汇处。

规划显示，更新单元用地面积73381.4平方米，拆除用地面积68848.2平方米，开发建设用地面积60435.7平方米（含划入零星用地1914.8平方米）。

开发建设用地规划主导功能为居住，规划容积241350平方米，其中住宅227500平方米，商业、办公及旅馆业建筑4000平方米（含母婴室20平方米），社区级配套设施（建筑面积≧9850平方米），正面清单：9班幼儿园等。

另在移交政府的公园绿地内配建户外活动场地场地面积3760平方米（社区体育活动场地，儿童游戏场地）

最新规划草案

对比去年（2025年5月）公示的早期草案，本次规划（2026年6月公示）的变化还挺大的：

开发建设用地上有所增加（由约4.3万平增至约6.04万平）；

容积率也大幅减少，此前的容积率是5.7，而这次的住宅容积率是2.9；

总规划容积也由原约29万平，减至约24万平。

此前有规划4.38万平的保障性住房（03地块），而这次保障性房已经去掉了；

另外，此前在04地块规划了一块教育用地，建27班九年制学校，而这次的规划中学校也没有了，而是增加了公园绿地。

2025年5月12日的规划公示的规划草案

项目所在的这一片区的住宅大多建成于上世纪90年代，其中最老的爱榕园一期建成于1990年左右，总数约1396户，原为招商局为企业职工建立的福利房，后大部分房改转红本。

图源：深圳市房地产研究中心公号

随着房屋老龄化，改造势在必行。

值得注意的是，这一项目最初曾被纳入棚户区改造计划，但随后转为城市更新模式，这也是深圳在旧住宅区改造上的又一次新尝试。

在旧改推进缓慢、甚至不少项目面临“失效”风险的当下，爱榕园片区的推进速度堪称“深圳速度”。

项目从2024年11月立项到2025年5月草案公示，仅用了半年时间。

根据公开信息，该项目的前期服务商为招商房地产有限公司（招商蛇口全资控股）。

作为发家于蛇口的老牌央企，招商蛇口深耕该片区多年，此前在附近已开发了多个住宅项目。

爱榕园片区的区位优势，是其备受关注的根本原因。

项目周边交通较为便利，紧邻地铁2号线海月站及12号线四海站，还有在建的15号线东滨路站。无论是去往南山科技园、后海总部基地还是前海自贸区，都十分便捷。

片区教育资源雄厚，目前周边环绕着育才二小、育才二中等传统名校。虽然未来学区划分需以教育局最终文件为准，但原址的优质教育基因大概率将延续。

商业与休闲步行可达蛇口沃尔玛、花园城购物中心、宝能太古城商圈；

周边的居住氛围非常浓厚，附近有招商四海臻邸、文竹园、榆桂小区、翠微园以及招商雍华府等小区。且邻近四海公园，居住环境闹中取静。

根据招商街道2025年的工作计划，力争在2026年上半年完成拆迁工作，更透露将 “率先探索房票制度落地招商”，尽管目前的进展延后了，但随着规划展示后，接下来下一步动作应该会比较快了。（具体以官方信息为准）

来源：咚咚找房

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